A Magyar Energiahatékonysági Intézet vezetésével hazai szakértők egy egyedülálló kutatás keretében azt vizsgálták, hogy hogyan változik a lakóingatlanok értéke azok energia-hatékonysági besorolásának függvényében. A KSH, a NAV és a Lechner Tudásközpont adatbázisainak összekapcsolásával 8000 családi ház esetében vizsgálták meg azok piaci árára ható tényezőket. Az eredmények szerint a közel nulla energiaigényű (BB energetikai besorolású) otthonok több, mint 50%-kal érnek többet, mint a hasonló adottságú, de a legrosszabb energiahatékonyságú osztályba (JJ) tartozó épületek. Ha átlagos (FF) családi házunkat energetikailag korszerűsítjük, az várhatóan 20%-kal fog többet érni a lakáspiacon.
A KUTATÁS
A kutatás célja az volt, hogy a lehető legszélesebb és legmegbízhatóbb adatbázison vizsgálja azt, hogy a hazai lakóingatlanok értékét hogyan befolyásolja azok energetikai felújítása. A kutatás célcsoportja a családi házak voltak, mert ezek energetikai korszerűsítése, szemben a társasházi szegmenssel, domináns piaci részesedésük és egyediségük miatt lényegesen nagyobb innovációs kihívást jelent.
A kutatás céljából egy új, országos jelentőségű adatbázist hoztak létre: a Magyarországon 2019-ben eladott családi házak lakástranzakciós adatállományát (mely a KSH a NAV-tól kapott, az adásvételt követő illetékeljárásban rögzített, statisztikailag releváns adatokat tartalmazza az ingatlan értékére vonatkozóan) kapcsolták össze a Lechner Tudásközpont által elérhetővé tett energetikai tanúsítványok adatával, melyeket a 2011-es KSH népszám-láláskor felvett épület- és lakásadatokkal egészítették ki a lakcímek és a helyrajzi számok alapján. A kutatást csak a kétséget kizáróan egyező címek esetében végezték el (N=8007).
A kutatás első lépése azt vizsgálta lineáris regressziós modell segítségével, hogy a rendelkezésre álló épületjellemzők mennyire határozzák meg az ingatlan energetikai hatékonyságát. Második lépésben vizsgálták, hogy a piac hogyan árazza be az energetikailag felújított családi házak adta előnyöket. A lakásárakat alakító tényezők hatásának pontosabb elkülönítése érdekében lineáris regressziós modellezést végeztek. Az ingatlan értékét meghatározó tényezők között vizsgálták az ingatlan alapterületét, elhelyezkedését (régió, nagyváros, agglomeráció, kerület szinten), a régióközpont és Budapest elérési idejét, a telek területét a településkategória mediánjához képest, az építés és a felújítás évét, az ingatlan tranzakciójának idejét (2019 Q1-4), az ingatlan állagát, falazatát, szobaszámát stb. (A teljes kutatási anyag megismerhető a KSH Statisztikai Szemlében megjelent publikációból. A kutatás a RenoHUb projekt keretében valósult meg.)
EREDMÉNYEK
A magasabb energetikai besorolás hatására szignifikáns növekedés (prémium) jelentkezik a családi házak árában. Míg a jó energiakategóriájú családi házak nagyjából 15-20%-os prémiumot mutatnak a követelményrendszer „átlagos”, FF kategóriájához képest, addig a magas energiaigényű, alacsonyabb kategóriájú ingatlanok árában majdnem húsz százaléknyi csökkenés (diszkont) mutatkozik. Ezek a különbségek a hasonló nemzetközi számítások eredményeinek a felső részéhez állnak közel, amelyek egy-egy kategória között 5-10%-os különbséget mérnek. Az eredményeket az energetikai tanúsítványok országonként eltérő rendszere miatt nem lehet pontosabban összehasonlítani. Az egymással szomszédos kategóriák között nem mindig mutatkozott szignifikáns eltérés.
Az eredmények igazolják, hogy az energetikailag korszerűbb családi házak árában prémium mutatkozik, azaz a korszerűsítési felújítás árnövekedést eredményezhet. A legmagasabb kategóriák ártöbblete 50%-nál magasabb, de ha csak egy-két kategóriát lépünk fölfelé a legrosszabbhoz képest, már az is kimutatható ártöbbletet jelent. A statisztikai eredmények alapján arra is lehet következtetni, hogy a kisebb beavatkozásokhoz képest a nagyobb korszerűsítések relatíve jobban megtérülhetnek az ingatlanérték növekedésében.
Minél magasabb a helyi lakáspiaci árszínvonal, annál vonzóbbak lehetnek az energia-hatékonysági beruházások a várható értéknövekedés szempontjából is. Ahol alacsonyak a piaci árak, a felújítás költségei könnyen meghaladhatják a várható értéknövekedés összegét. Az árak és az egyes felújítások költségeinek részletes elemzése további kutatások témája lehet, egyelőre annyit érdemes leszögezni, hogy az alacsonyabb ingatlanárú területeken kiegészítő ösztönzők és/vagy támogatások hiányában az energiahatékonysági beruházások végrehajtása elmaradhat.
Az alapvető trendek megegyeznek a községek, megyeszékhelyek és városok esetén: a jó energiahatékonyságú épületek ára magasabb, de ahogy az átlagostól az alacsonyabb energetikai tulajdonságokkal rendelkező épületek felé haladunk, már nem mutatható ki további árcsökkenés. Kivételt képez Budapest, ahol nincs egyértelmű kapcsolat: itt az ingatlan fekvése nagyobb szerepet játszik az árban, így a régebben beépült, magas presztízsű területek ingatlanai akkor is drágábbak, ha energetikai minőségük nem megfelelő.
Forrás: Magyar Energiahatékonysági Intézet
