Az utóbbi években Magyarországon is egyre kézzelfoghatóbbá vált az építési beruházások minél komplexebb és pontosabb költségtervezése iránti igény; ennek alapján kötött megállapodást az ITM és az ÉVOSZ a költségtervezési metódust megalapozó munkára, az Építési Költségtervezési Rendszer (ÉKTR), végső formájában építésügyi műszaki irányelv (ÉPMI) kidolgozására. Az ÉKTR hátteréről, céljairól és jövőjéről Lengyel Balázzsal, a Spányi Partners Zrt. egyik tulajdonosával, a rendszer egyik megalkotójával beszélgettünk.
Miért volt szükség az ÉKTR összeállítására?
A magasépítési nagyberuházások – akár közbeszerzésekről, akár a magánszektor nagyobb építési projektjeiről beszélünk – rendszerint szenvednek attól, hogy nem megfelelő költségtervvel, pénzügyi alultervezéssel indítják őket, extrém eseteben kétszer-háromszor-ötször annyiba kerülhetnek a megvalósulás végére, mint amivel a beruházók az elején kalkuláltak. A következmények ismertek: a beruházó sok esetben csak a kivitelezési ajánlatok felbontásakor szembesül a tervezett projekt valós ellenértékével, a kivitelezés elhúzódik – extrém esetekben le is áll –, módosulhat a projekt műszaki tartalma, a költségek pedig elszállhatnak, kezdődhet az újratervezés, az idő szalad, és az újratervezésnek még az építőipari inflációt is le kellene győznie. Nem beszélve arról, hogy egy megállított, újratervezett projekt kockázatai, tervhibái exponenciálisan nőnek. A szakmai körök régóta szorgalmazzák, hogy körültekintőbb és a fejlesztési forrásokra nagyobb súlyt helyező, alaposabb előkészítéssel változzon a helyzet. Ennek előfeltétele az előkészítési szakaszban szükséges költségbecslési források megbízhatósága és ezirányú szakértelemmel rendelkező költségtervező mérnökök alkalmazása. Beruházás-lebonyolítóként azt látom, a tervezhető költségvetés megalkotásához egy olyan rendszer kidolgozása szükséges, amely meghatározott struktúrákban tartalmaz hozzáférhető és elemezhető projekt-adatokat. Ennek egyik első, fontos lépése és eszköze az Építési Beruházások Költségtervező Rendszere.
Az építési projektek professzionális költségtervezése ezidáig nem is létezett?
Úgy fogalmaznék, hogy a költségtervezés ebben a szektorban lényegében a misztikumok körébe tartozik Magyarországon, nincsenek szabályozások és szabványok, miközben Nyugat-Európában ez régóta teljesen sztenderd dolog. Ma minden piaci szereplő a saját adatbázisából próbál így-úgy dolgozni, a beruházásokkal kapcsolatos információk nem nyilvánosak, a magánszféra üzleti titokként kezeli a projektek adatsorait.
Alig vannak a hazai piacon költségtervező/költségszakértő mérnökök?
Azon kevesek viszont, akik ebben a szerepkörben dolgoznak, kiváló szakemberek – noha senki sem képezte őket, hiszen Magyarországon egyelőre nem létezik költségtervező-képzés, ahogy ilyen jogosultság sem, sőt még elfogadott egységes elnevezése sincsen a szakmának. A nemzetközi gyakorlatban egyébként „construction economist”-nak hívják őket, és nemcsak költségeket becsülnek a beruházás előkészítési szakaszában vagy költségvetés-kiírást készítenek, de nagy szerepük van a szerződéskötéskor és a kivitelezés időtartama alatt is. A felelős ingatlanfejlesztők, beruházók is egyre gyakrabban alkalmaznak ilyen szakembereket, hogy elkerüljék a költségtúllépésekből eredő problémákat, ritkábban házon belül, többnyire azonban projektben dolgozó lebonyolítószervezettől rendelik meg ezt a fajta szolgáltatást. Amennyire a rálátásunk engedi, azt érzékeljük egyébként, hogy a közbeszerzési szektorban meglehetősen esetlegesek a költségtervezések. Az önkormányzati, vagy nem központosítottmagasépítési beruházásoknál, például egy iskolaépítés esetében például semmi nincs – kerül, amibe kerül alapon történnek a dolgok, az elkészült létesítményt majd fenntartja, aki fenntartja. Pontosan ebben várunk nagy előrelépést.
A minap módosított szakmagyakorlási rendelet – április 1-től – az építésügyi műszaki szakértési területek közé sorolta az építési költségszakértési tevékenységet…
Ez nem az ÉKTR-rel összefüggő munkánk eredménye, úgy tudom, a Magyar Mérnöki Kamara elnöke szorgalmazta, hogy ez a terület bekerüljön a szakértői tevékenységek körébe. Amit viszont e pillanatban még nem tudunk: vajon kikből lesznek a költségszakértők?
Mit tartalmaz pontosan az ÉKTR-rendszer?
A rendszer megalkotásánál az egyik prekoncepciónk, víziónk az volt, hogy az építési beruházásokról ma alapvetően nincsenek megosztott, hozzáférhető adatsoraink, de ha lennének is, az ömlesztett információkkal akkor sem tudnánk mit kezdeni. Olyan nyilvántartásra, olyan strukturált, rendszerezett adatbázisra van szükségünk, amit egy felkészült költségszakértő jól tud kezelni, és ami akár évekre visszamenőleg is – területekre, projekttípusokra bontva – kutatható. Az ÉKTR alappillérét alkottuk meg eddig, ami nem más, mint egy költségvetési klasszifikáció vagy struktúra, amiben a piaci szereplők dolgozhatnak, és egy későbbi, folyamatosan bővülő adatbázis alapját képezi, A rendszer kialakítása egy kutatással kezdődött: vajon létezik-e olyan nemzetközi struktúra, metodika, amihez nyúlhatnánk, ami jó gyakorlatként átvehető, hiszen kis piacként működünk, miért tudnánk mi sokkal jobbat alkotni, mint a negyven-ötven éve bevált német vagy angolszász rendszerek. Meghívtuk a legfontosabb piaci szereplőket, a fejlesztőket, a mérnöktanácsadó vállalkozásokat, a kivitelezőket, több kerekasztal beszélgetés után közösen arra jutottunk, hogy a magyar építésgazdaságban meghonosodott szokásjog sajnos nagyon eltérő képet mutat ezektől a rendszerektől, lényegében egyik sem olyan, amit akár véráldozatok árán is be lehetne vezetni a hazai piacra.
Miért?
Mert alapvetően más a gondolkodásunk, másként működnek a tervezési struktúráink, máshogy adjuk szerződésbe a munkákat, eltérő a hazai alvállalkozói struktúránk, és még sok minden más. Azt vélelmeztük, hogyha bármelyik külföldi mintarendszert megpróbálnánk ráerőltetni a magyar piacra, csúfos kudarcot vallanánk, mert idegen lenne, a nagyobb lobbierővel, érdekérvényesítő képességgel rendelkező piaci szereplők pedig azonnal lesöpörnék ezt az asztalról. Ezért úgy gondoltuk, csináljuk meg azt a magyar költségvetési struktúrát, ami jó lehet a megrendelőnek – tulajdonképpen a rendszer elsőszámú célközönségnek –, jól használható a tendereztetésnél, alvállalkozásba adáskor, a kivitelezés során vagy teljesítésigazoláskor. A legnagyobb mérnöktanácsadó, lebonyolító cégek ma jó, ha az építési piac öt-tíz százalékára látnak rá, pedig sokkal nagyobb horizontra lenne szükség ahhoz, hogy költségtervezőik, költségellenőreik releváns információkhoz, adatokhoz jussanak. Amikor a Spányi Partners-nél dolgozni kezdtem, fél éven keresztül egyetlen feladatom volt, hogy létrehozzak egy saját, céges költségvetési struktúrát. Kiindulásként megnéztem a DIN-t, Önorm-ot, és az RICS tagolását, és ezekből készítettünk a cégnél egy olyan rendszer, ami követi az építkezés ütemezését, és a költségtervek alapját adja. Ezt a kellően merev, „kijáratok” nélküli struktúrát használtuk eddig házon belül, illetve projektjeinkben a kivitelezők is.
Ott tartottunk, hogy elkészült az ÉKTR alappillére…
Az ÉVOSZ-nak tavaly sikerült utat találnia a megfelelő kormányzati döntéshozókhoz, így tudtunk leszerződni az innovációs tárcával a költségtervezési rendszer kidolgozására. Ebbe beletartozott annak vizsgálata, hogy átvegyünk-e másik országbeli vagy a nemzetközi International Cost Management Standard módszertant vagy létrehozzuk a sajátunkat, pilot-projekteket csináltunk, ahol kipróbálhattuk, egyáltalán mi az, ami működőképes. Javaslatokat fogalmaztunk meg az adatbázis kialakítására, működésére, a költségtervezési folyamat protokolljára, valamint a költségtervező/ költségszakértő mérnök tevékenységét illetően. Mindhárom területet egyértelműen alapvető fontosságúnak ítéljük meg ahhoz, hogy a meghatározott kivitelezési értéket meghaladó – az állami beruházások vonatkozásában kötelező, a magánszféra beruházásai esetén kívánatos – közbeszerzési eljárások megindítását megelőző előzetes költségbecslések realitása növekedjen, az építtetők döntéselőkészítési folyamatai megalapozottabbak legyenek. Múlt év decemberére elkészítettük továbbá „Az Építési beruházások költségtervezési folyamata” című kiadványt, ami bárki által elérhető az ÉVOSZ honlapján, illetve letölthető már egy költségvetési struktúra is Excel-formátumban. Készen van és átadtuk a megrendelő ITM-nek az ÉKTR műszaki irányelv-tervezetét is. A minisztérium ígérete szerint az Építésügyi Műszaki Szabályozási Bizottság májusi ülésen tárgyalhatja majd.
Hogyan fogják használni ezt a költségtervezők?
Az ÉKTR elsősorban az ingatlanfejlesztések, magasépítési beruházások napjainkban legelfogadottabb szisztémája, az International Cost of Management Standard elvi rendszerén alapul és messzemenően figyelembe veszi a hazai építőipari sajátosságokat, szakmagyakorlási elveket és jogszabályokat. A rendszer megalapozása, kidolgozása a Spányi Partners Zrt. munkája; szakmai koordinációját pedig Wéber László végezte. Nekünk arra van szükségünk, hogy összehasonlítható, rendszerezett adatokat használhassunk. Hasonlóan kell elképzelni, mintha családi házak után kutatva szétnéznék egy ingatlankereső portálon, és elkezdem bepipálni a beállított szűrökben a különféle attribútumokat: ennyiért szeretnék egy kertvárosi épületet, négy hálószobával, három szinttel stb. Vagyis a rendszert fel is kell tölteni szofisztikált attribútum-táblázattal, ami kereshető, szűrhető módon tartalmaz valós, elkészült, jól dokumentált építési projekteket. Minden épület más, mindegyiknek más a sajátossága, de tudok úgy becsülni, hogy egy bizonyos alapterületre vagy egyéb kulcsadatokra vetítve mennyibe került mondjuk a cölöpalapozás vagy a tűzjelző rendszer. Ebből kell és lehet az új projekt hasonló elemeit számolni a költségtervező mérnöknek. Az építőipari műszaki irányelv nem kötelező érvényű, csupán sorvezető. Ugyanakkor roppant nehéz lenne ebben eljutni a szabványosításig, viszont ha a szerződések az ÉTKR rendszerre fognak hivatkozni – így kérik a tervezőtől leadni a költségvetést –, akkor már nyert ügyünk lesz. Az építési műszaki irányelv szintet tartottuk elérhető célnak. S ha a kormány, illetve a legnagyobb állami megrendelők is akarnak ezzel valamit kezdeni, a közbeszerzéseknél is kötelezővé teszik a használatát. Megjegyzem, a hazai infrastrukturális beruházások két legjelentősebb építtetője, a NIF Zrt. és a Magyar Közút közösen dolgozik az útépítési beruházások költségvetési tételrendje korszerűsítésén, míg a Lechner Tudásközpont a családi házak építésének költségbecslési segédletét alakítja ki. Az is jó megoldás lenne, ha a mérnöki kamara a kiviteli tervek tartalmi követelményei közé illesztené az ÉKTR használatát.
Az árazott költségvetést összeállító szakértőkön kívül ez kinek lesz még hasznos?
Az ÉKTR strukturálásában fontos követelmény volt annak figyelembevétele, hogy a projekt szereplői jellemzően milyen alvállalkozói csoportosítást választanak, és ugyancsak lényeges elem volt az építési sorrend lekövetése. Senki nem akar húszféle költségvetésből dolgozni, egyetlenegyből kell. A tervezők és a kivitelezők mellett a műszaki ellenőröknek, lebonyolítóknak is hasznos lesz, könnyebben eligazodik a változáskövetéskor a teljesítésigazoláskor, az irányított vállalkozók esetén, figyelembe veszi S még egy fontos tudnivaló az ÉKTR-ről: a megvalósult magasépítési beruházásokról szóló adatok első két csoportja az építtető/beruházó kompetenciájába tartozik, kidolgozásra kerültek a Soft és a Land költségek, a harmadik költségcsoport a kivitelezési költségeket tartalmazza a nyertes ajánlattevő/kivitelező beárazott költségvetési tételeivel. Fontos hangsúlyozni: az ÉKTR-struktúra annyiban tér el a ma Magyarországon általánosan elterjedt építőipari költségvetési rendtől, hogy a tételek összerendezése más. A „szokásos” tételrend, az építési technológiák által vezérelten munkanemenként tagolt költségvetési szisztéma az építési folyamatban közreműködő szakmák szerinti csoportosításban tartalmazza az elvégzendő munkák verbális és mennyiségi meghatározását, a kialakult szakmagyakorlás szerinti norma-adatok és felmérési szabályok alapján. Az ÉKTR-klasszifikáció a magasépítési beruházások költségtervezési szempontjai szerint csoportosítja ugyanezeket a tételeket, esetenként a mennyiségeik célszerű megbontása mellett. Az ÉKTR nem egy tételes költségvetéskiírási minta, az ÉKTR egy ötszintű költségnem csoportosítás, a kiírók továbbra is használhatják a bevált programjaikat, rendszereiket, csak a munkájuk végén az ÉKTR szerinti tagolásba kell implementálni. A tervezés alatti beruházások költségvetési kiírását változatlanul a tervező/szaktervező készíti el, ez az ajánlatkérési dokumentáció része lesz, amit az ajánlattevőnek be kell áraznia.
